近年来，各地农贸市场改造升级工作不断推进，不少地方的农贸市场焕然一新，有些市场甚至凭借着“高颜值”而成了网红打卡点。

但与此同时，对农贸市场的“爆改”也引发了不少争议，不少室内设计被市民们痛批过于浮夸，把原本市井的烟火气都给改没了。而这些新市场在吃完了最初的热点红利后，人气不断下降，以致于后续惨淡经营。

     

“魔改”三源里菜市场                性冷淡风菜市场

农贸市场室内设计仅注重环境上的时尚美观远远不够，必须因地制宜，从市民的需求出发，因此前期的实地调研就显得格外重要。此外，定位调研也是一个市场后续招商与实际运营的重要参考基础。

城市的经济发展状况是判断居民消费水平的重要坐标，直接影响着市场的功能定位，对农贸市场的发展起到导向作用。其中，对城市农业经济和优势资源（尤其是农林牧副渔等资源）的解析，有利于因地制宜，充分发挥特产优势，打造农贸市场业态亮点。

因地制宜

此外，研究透彻地方政府对农贸市场政策扶持的相关文件能够减轻市场方投资项目的各方面压力，也是重中之重。而城市的未来发展规划及趋势会直接影响农贸市场的发展，例如，未来城市发展核心商圈的变化。在新建或改造农贸市场前，应当做好调研工作，掌握城市发展趋势，尽量在核心商圈或未来核心商圈范围内选址。

2项目周边背景分析

地段与交通是市场每日客流量的基础保障，商业氛围是否浓厚？交通出行是否方便？是否配备停车场？……这些问题与日后实际经营状况息息相关，是农贸市场调研工作必不可少的环节。

市场的体量应与地方人口基数相匹配，一旦失衡，势必大大影响市场发展。如果吝于投入，急于求成，过小的市场面积便支撑不起每日庞大的客群和大量的商品需求。但在寻求市场设计时一再强调市场要做大，随之而来的问题就是大市场小客流，市场只会以盈亏的结局惨淡收场。

3客群消费特点分析

由于我国东西南北各城市存在地域性差异，人们的饮食习惯大有不同，因此农贸市场调研工作中需要充分掌握该区域民众的收入状况和消费习惯。例如北方人喜食面食，可在市场内增设馒头、面条等铺位。

此外，影响消费习惯的因素还有消费群体的受教育程度，受教育程度越高的顾客对食材的新鲜度、有机度要求也会越高，倘若周边多为高知识分子，可将高档生鲜食材作为农贸市场的售卖重点。

4区域竞争环境分析

“知己知彼，方能百战不殆”，农贸市场的“竞争对手”包含区域内其他农贸市场、含生鲜的超市、生鲜门店等，调查市场竞争环境（业态配比、租金水平等），确立绝对竞争对象，有利于寻找项目定位差异点，打出优势，例如在业态规划时增加竞争对手缺乏的部分等。

超市生鲜

5项目投资回报分析

市场持久性发展的前提是能够拥有合理的盈收，因此建设市场的投资回报比率也是调研报告需要分析的重要方面。这需要综合考量投入成本、盈利空间、租售策略、去化速率等条件进行经济测算，只有保障投资收益率，才能够保障市场的平稳可持续运营。