【导语】

自2003年贯通代理业务战略转移中西部后，发现这样一个现象：中小型的复合地产商在三四线城市如鱼得水；而大型住宅开发商却已风光不再，生存地举步维艰，直至颓废转型。这是为什么呢，贯通机构通过研究发现，这与楼市结构转变、三四线楼市特征以及复合地产商的优势有关。

中国楼市进入多元化发展的转型时代

中国楼市发展迅速，市场结构也在迅速发展转变。如果说，1993年到2000年，是北上广深一线城市的发展时代，可以称为一元市场时代；2003年到2013年，是以省会为主流二线城市发展时代，称为二元市场；那么2003年后，三四线城市发展也可以称为三元市场时代。其实，对三元市场，早期大牌开发商看不上眼，现在看到是机会，却因为进入的晚，拿不到地，因为早期缺钱的地方开发商已经长大，基本垄断了市场。

贯通机构发现，就算可以拿地，但基本是大型综合体的商业项目，而开发大型商业综合体项目不是所有开发商都敢去做的，毕竟不了解三四线城市的商业特征，或者自身本来就缺少商业运作的经验。这就是中国大多数房企缺少战略发展研究的结果，现在遭遇持续发展的瓶颈问题。

三四线城市住宅饱和商业综合体崛起

在以地级市或县级市为主流的三四线城市里。楼市的整体特征是住宅项目扎堆趋近饱和，而商业综合体项目开始成为楼市商机。

贯通机构研究发现，三元市场的城市化发展非常非常畸形。早期快速的城镇化发展，基本靠的是住宅开发，商业配套滞后。造成的局面是住宅过剩，商业欠缺的不平衡格局。为什么会这样，原因也很简单，毕竟早期的住宅开发表现出资产高流转的特征，有资产和土地的单边溢价支撑；而相对商业项目，资产回收周期相对较长，也具有很多不可预见性。贯通认为，这主要是缺少对商业资产的运营管理，你必须要考虑解决三元市场的产业问题、招商问题、消费品牌问题、运营管理问题。能解决这些问题的，一般都是一些复合型的开发商，而不是一些品牌的住宅开发商。

贯通机构认为，各地三元市场的政府已经意识到了这种失衡的格局，推动三四线城市的商业综合体开发将是未来三四线城市开发的绝佳机遇。

复合地产商具有资源整合的绝对优势

所谓复合型地产商，简单说就是具有运作复合地产能力的开发商。复合地产是以房产为载体，能够整合诸如农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技、医疗、文化、养老等多种产业，然后创造出的一种全新的地产精英模式。

复合地产商的利润，比较偏重资产管理，其利润模块包括开发和运营。一些大型复合地产项目，其利润回收周期都比较长，不是靠简单的销售环节实现，而是大部分利润靠运营实现。就简单地以商业地产项目说，不是销售完毕就能结案的，销售完是第一步；然后是招商，招商你必须得有资源，而这个资源还必须适合三元市场，你一二元市场的资源到三元市场消费者未必买账。招商完毕后，还要对商业资产进行运营管理，使物业不断升值，并产生商业运营利润。而运营商业也必须要专业人才支撑，你必须得了解商业自身的体系、业态组合、业态升级管理等等，只有这样才能获得更大的投资保障。

难怪，面对三元城市水的深浅，很多大牌开发商不敢轻易涉足；而一些中小型的复合型开发商却活的如鱼得水。近期，贯通机构依靠自身商业运作的实践经验，开始与一些开发商进行战略性合作，帮助一些缺少商业运作经验的开发商迈进三元市场，并助力住宅开发商实现成功转型。